離婚の際の不動産処理

離婚の際に,夫婦で購入した不動産をどう処理するかは難しい問題です。

ここでは,住宅ローンが残っているマイホームを処分するケースを取り上げてみます。
 

1 情報の収集

まず,その不動産についての情報を収集しましょう。
不動産の名義,住宅ローンの債務者,連帯保証人の有無,住宅ローンの残額などを把握します。

また,売却する場合を想定して,売却した場合の査定も出してもらいましょう。
 

2 資産価値と住宅ローン残額の比較

情報が収集できたら,次に,住宅の査定額と住宅ローンの残額を比較しましょう。
 

⑴ 住宅ローンの残額より住宅の査定額の方が大きい場合(アンダーローン)

この場合は,売却益が望める状態なので,実際に売却をして売却益を分配するのが一般的です。

もっとも,話し合いにより売却をせずに想定される売却益を分配することも可能です。
ただし,売却しない場合には,住宅の所有権名義や住宅ローンの連帯保証人の問題などをクリアする必要があります。
 

⑵ 住宅ローンの残額より住宅の査定額の方が小さい場合(オーバーローン)

この場合は,基本的に売却による処分を行うことはできません。

そこで,基本的にはどちらかが住宅を取得し,住宅ローンの支払いも続くことになります。
考えられる対応をいくつかご紹介します。
 

3 オーバーローン時の対応

⑴ 住宅を取得する側がローンの返済も行う場合

住宅を取得する側が住宅ローンも支払う形です。
この場合,マイナスの部分については,双方の全財産を比較する中で,債務を控除して比較するという方法が一般的です。

もっとも,住宅ローンの債務者の変更が必要となる場合には,金融機関がそれに応じるかどうかという問題が生じます。

また,子供の環境を変えたくないなどの理由で,住宅の所有と住宅ローンの名義は夫にしつつ,妻と子供が住宅に住み続けるという形も考えられます。
この場合には,夫と妻との間で,賃貸借契約または使用貸借契約を締結することになります。
 

⑵ 住宅を取得する側とローンを返済する側が別々となる場合

たとえば,住宅の名義は妻にしつつ,住宅ローンは夫が払い続けるという形が考えられます。
これは,慰謝料の代わりとして住宅を妻のものとしつつ,夫が住宅ローンを払い続けるケースなどが考えられます。

この場合,夫がきちんと住宅ローンの返済を続けるかという不安があります。

また,住宅ローンの債務者と住宅の所有者が別々になることを認めていない金融機関もあるので,事前の確認が必要です。
 

4 まとめ

不動産をめぐる問題は複雑であり,ここであげた対応も一例にすぎません。
お悩みの方は,当事務所までお問い合わせください。

 

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